Evaluations ; les methodes

  • l'expertise en matière d'évaluation fiscale pour l'isf et les successions

    expertiise jpg.jpgl'expertise en matière d'évaluation fiscale

     

    Les contrôles fiscaux ne visent pas uniquement des questions de droit mais aussi des questions de fait notamment des problèmes d’évaluations de biens immobiliers

     

    La défense du contribuable est toujours délicate à assurer car d’une part les évaluations privées ne sont pas opposables à l’administration et d’autre par le contribuable n’a pas accès au fichier immobilier  de l’administration de la République ce qui est une cause d’inégalité dans les droits des contribuables comme la cour des droits e l homme a déjà eu à se prononcer 

    O FOUQUET Evaluation des titres non cotés 

     

    L'accès au fichier immobilier

     

    Les méthodes d'évaluation 

     

     le BOFIP

    La demande d’une expertiseen matière d’enregistrement  cliquer

     

    Patrick Michaud Avocat fiscaliste Paris

     

     

     

    I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance 

    II Demande d’expertise devant la commission de conciliation

      

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  • CONTROLE ISF , EVALUATION ISF

    le contentieux fiscal de l'évaluationPour l'assiette des droits de succession, comme pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt (code général des impôts (CGI), art. 666) soit, en ce qui concerne l'impôt de solidarité sur la fortune, à leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année. 

    L'ISF, comme les droits de succession, est assis sur une déclaration estimative des parties soumise au contrôle ultérieur de l'administration. 

    Le fisc contrôle les déclarations de succession ou d’ISF dans les délais légaux de reprise soit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant le fait générateur  en cas de sous évaluation  soit  6 ans en cas d’omission sauf situations particulières notamment d’actifs situés à l étranger, dans ce cas le délai est de 10 ans à compter du 1er janvier 2007  

    Nous vous analysons les droits des contribuables pour se défendre dans le cas de redressements fiscaux, situations dans lesquelles notre cabinet possède une solide  expérience  

    patrickmichaud@orange.fr

    le contentieux fiscal de l'evaluation

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    I. Notion de valeur vénale 

    La valeur vénale d'un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. 

    La jurisprudence définit la valeur vénale comme le prix normal qu'eût accepté de payer un acquéreur quelconque n'ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien litigieux à d'autres similaires. 

     Cour de Cassation, Chambre commerciale,16 décembre 1997, 95-20.712,  

    L'évaluation de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible que celle qu'aurait entraînée le jeu normal de l'offre et de la demande. Viole l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales le Tribunal qui, pour écarter l'évaluation des titres proposée par l'Administration, se borne à énoncer qu'elle aurait dû fournir des éléments de comparaison " permettant d'apprécier la valeur des actions d'une entreprise aux caractéristiques similaires ". 

     

    Cour de Cassation, Chambre commerciale 28 janvier 1992, 89-19.385, 

    Lorsque l'administration des Impôts entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires.  

    Bien entendu, lorsqu'il s'agit d'un ensemble de biens, c'est la valeur de cet ensemble qui doit être prise en considération. 

    L'évaluation des biens d'après leur valeur vénale s'oppose à la publication et à l'utilisation de tableaux indicatifs, par exemple, relatifs à la valeur au mètre carré des appartements ou aux coefficients de capitalisation pour les immeubles loués. La publication par l'administration de barèmes ou de coefficients conduirait à des estimations forfaitaires contraires à l'esprit de la loi.

    Par ailleurs , il existe de très nombreuses situations obéissant à des règles particulières qu'il n'est pas possible d'analyser dans cette tribune 

     II. Détermination de la valeur vénale 

    Patrim Usager 

    La demande d’une expertise en matière d’enregistrement  Patrick Michaud

    • I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance
    • II Demande d’expertise devant la commission de conciliation 

    Les principales méthodes d’évaluation 

    Guide de  l'évaluation des entreprises  et des titres de sociétés 

    Accord fiscal préalable d'évaluation le rescrit valeur 

     

    le contentieux fiscal de l'evaluation

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  • La Commission Départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires

    2cb0a0a52c18be4937ab065bd6c958d0.jpgLa Commission Départementale des Impôts des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires( articles 1651 et suivants du CGI)° intervient lorsque subsistent des désaccords entre l’entreprise et l’administration sur les redressements notifiés.

    Pour imprimer et diffuser  avec le lien, cliquer

    Documentation administrative sur la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, 13M21

    1)Son rôle : donner un avis et tenter de concilier l’administration et les contribuables (article 59 A du LPF)

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  • Patrim Usagers :un outil d’estimation immobilière

     expertiise jpg.jpgSur le principe  de l’égalité des armes 

    Cass 2 juillet 2003  3è Civ., n° 02-70047)

    les fichiers immobiliers publics  à la disposition des citoyens

    les tribunes sur l'évaluation   

     

    les autres bases d’évaluation 

    La base BIENS du notariat  (payante)   

    Prix immobilier partout en France par Meilleurs Agents cliquer 

    Patrim Usagers 

    Depuis le 2 janvier 2014, Patrim couvre l’ensemble du territoire (sauf les départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte). Ce service en ligne est proposé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), il sert à estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives.

    Présentation du service

    Découvrez le service en images

     

    Ce service, accessible sur votre espace personnel du site www.impots.gouv.fr, porte sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel. Il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la DGFiP dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

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  • De la compétitivité de la France : le rapport Gallois

     kennedy.jpgL'ancien président d'EADS, Louis Gallois, a remis  le 5 novembre son rapport sur la compétitivité, initialement attendu pour la mi-octobre

    le rapport  Gallois sur la competitivite de la France
    cliquer


    Compétitivité : les principales mesures du rapport Gallois

    les réflexions secret défense


    les 50 rapports précédents

    Maintenant , les politiques, au boulot

    Du courage en Politique par J F Kennedy 

    Comme toujours depuis trente ans, l'Etat se protège au détriment du secteur marchand, de plus en plus exposé à la concurrence mondiale.
    Denis Kessler Pdg de Scor par F Vidal Les Echos cliquer


      DE Louis Gallois,

    La question de la compétitivité se résume-t-elle au coût du travail ?", lui a demandé un journaliste présent. "Bien sûr que non !", a rétorqué Louis Gallois, comme le rapporte l'AFP.

    Selon lui, "les pistes sont très variables : il y a à la fois des aspects financiers, des aspects de structure, d'organisation, les filières, comment faire grossir entreprises de taille moyenne...".

    "La qualité, l'innovation, le service, l'identification des marques, c'est très fort ça, il y a de nombreux éléments", a poursuivi le Commissaire général à l'investissement d'après l'AFP. "La compétitivité, c'est très complexe, ça touche tous les aspects de l'économie française", a-t-il fait valoir.

    "Il faut regarder tous ces aspects, les aspects financiers, d'organisation de l'industrie, les services autour de l'industrie, la situation des services publics, les politiques européennes, comment elles peuvent soutenir cette compétitivité, la manière dont les partenaires sociaux abordent cette question...", a soulevé Louis Gallois.

    Ces dix dernières années, les marges des entreprises se sont fortement repliées. L’autofinancement des entreprises a reculé de 90 % à 60 %. L’investissement porte de plus en plus sur le remplacement de machines au détriment de l’acquisition de nouveaux équipements.

     

  • Evaluation des titres : une synthèse par le conseil d' etat

    arret droit fiscal.jpgL’arrêt SA Boulogne Distribution du 20 décembre 2011 est totalement didactique; Les conseillers du Conseil d' Etat  et M. Pierre Collin, rapporteur public, dont les excellentes conclusions non déposées au greffe ont été reprises chez des éditeurs privés, nous apportent un vrai cours de droit fiscal sur la détermination du prix d’acquisition de parts de société de personne et du prix de cession des actions d’une SA , ainsi qu’un rappel sur la pratique de l’acte anormal de gestion entre sociétés d’un même groupe 

     

    Pour lire et imprimer la tribune cliquer

     

    O Fouquet sur l'évaluation des valeurs non cotées

    Les tribunes sur les méthodes d'évaluation

    Les tribunes sur l’acte anormal de gestion

     

    Dans le cadre d’une cession croisée, l’administration avait constaté qu’une somme globale de 308MF -non remise en cause -   avait été payée par  Auchan pour acquérir la totalité des actions de la société Maurepas distributions et des parts de la SNC mais que la répartition de cette somme n’était pas conforme à la réalité et ce dans  un but d’optimisation fiscale

    Le prix de cession des parts de la SNC  par la SA  Boulogne distribution  et le prix de cession  des actions de cette société par Auchan avaient été en effet minorés pour réduire les plus values dues par ces sociétés alors que le prix des actions  de la sa Maurepas distributions cédées à  Auchan par des personnes physiques ,la famille Abisshira, était majoré, le régime des plus values des particuliers étant plus favorables que celui des société imposée à l’IS  après distribution.....

     

    Pour  déterminer la plus value effectivement réalisée par la SA Boulogne Distribution , comment évaluer le prix de revient des titres d’une SNC et comment évaluer le prix de cession des actions de la société Maurepas distributions ? 

    Conseil d'État,  20/12/2011, 313435, SA Boulogne distribution

     pour lire et imprimer la tribune complete cliquer

    Les questions soulevées. 2

    La situation de fait2

    Le redressement fiscal3

    La procédure. 3

    Détermination du prix de revient ; la pratique Quémener3

    Méthode de détermination  de la valeur des titres cédés :4

    La force « légale du guide de l’administration. 4

    Les principes applicables. 4

    La prioritaire : les références du marché équivalent4

    En l’absence de référence. 5

    Valorisation par la valeur mathématique. 6

    Valorisation par la valeur de rendement6

    Valorisation par la valeur de capitalisation du bénéfice. 6

    Valorisation par en fonction des perspectives d’avenir6

    Valorisation d’une survaleur  de renforcement par élimination d’un concurrent6

    Sur l’existence d’un acte anormal de gestion :7

    L’arrêt  Société Boulogne-Distribution  Conseil d’État  20 décembre 2011. 7

    METHOE D EVALUATION BOULOGNE.doc 

  • Evaluation fiscale et expertise :du nouveau dans le projet de loi de finances

    expertiise jpg.jpg Les contrôles fiscaux ne visent toujours de question de droit mais aussi des questions de fait  notamment en matière de remise en cause des évaluations proposées par les contribuables. 

    En fiscalité internationale, cette question vise non seulement le contrôle des prix de transfert mais aussi les doits de succession, l’isf , les droits d'acquisition d'immeubles et bien entendu la taxe de 3%. 

    La question est de connaite l'efficacite budgétaire de ces controles.

    Depuis un certain nombre d’année, les pouvoirs publics essayent de contrôler une évasion fiscale internationale créée au travers de montages immobiliers de poupées « russes » en utilisant des sociétés offshore en cascade 

    Il était évident que la loi française en matière notamment de droits d’enregistrement en cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation) était en fait inapplicable faute de sanction financière adaptée et efficace 

    Par petites touches discrètes, un modèle se met en place avec pour objectif final permettre au trésor public de percer le voile des personnes morales en lui permettant de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble propriété de la société cible alors que les impôts sont dus par les associés propriétaires finaux .

    En clair ; l’actif de la société serait alors  financièrement responsable des dettes fiscales des associés, comme cela existe déjà pour la taxe de 3%.Nous attendons donc dans les prochaines semaiens des dispositions dans ce sens

    Le texte voté par l’AN sur la création d’une méthode légale pour évaluer les parts de sociétés immobilières françaises et étrangères  est un pas dans cette direction car il permet de cibler légalment la cible garante.

     

     les tribunes sur les methodes d'evaluation

    à jour en octobre 2011  

    Nouveau et important

     

    L’AN a voté le 24.10.11 un texte – non définitif – sur les sociétés immobilières françaises et étrangères.Ce texte vise d'abord les SPI non résidentes

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  • le rescrit valeur à jour au 1er octobre 2011

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    Plusieurs mesures de portée générale permettent de réduire l’incidence fiscale des donations.et d'apporter une plus grande sécurité juridiqque en matière  de droits de mutation à titre gratuit.

    Ces dispositions sont applicables à toutes les donations, y compris les donations-partages. Elles permettent notamment aux chefs d'entreprises de procéder, par anticipation, à la transmission de leur outil de travail, grâce à une fiscalité allégée par rapport à une transmission de l'entreprise par voie successorale.

    Afin de faciliter ces opérations, il a été décidé que des garanties devraient pouvoir être accordées au donateur, préalablement à l'opération, sur la valeur vénale de l'entreprise qui sert de base au calcul de l'impôt.

     

    La procédure est codifiée sous l’article L 18 du LPF

     

    et  l'article  L 21 B du LPF pour le controle à la demande des donations et des successions

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  • l’égalité des armes en matière d'enregistrement

      immeuble.gif

      L’impossibilité pour le contribuable d’avoir les mêmes droits que l’administration sur le fichier immobilier peut elle entrainer la nullité d’une procédure d’évaluation?

      

    Cette tribune peut s'appliquer en matière de contentieux sur la taxe de 3%, l'Impôt sur la fortune , de droits de succession et trusts et de valeur vénale  

    les méthodes d'évaluation 

    La copie des procès-verbaux établis pour l’évaluation des locaux commerciaux et maisons exceptionnelles  doit être communiquée  au contribuable à sa demande

     

    Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 18/07/2011, 345564

    Cette procédure de contestation peut être utilisée devant les tribunaux avec l'assistance d'un avocat fiscaliste

    source rapport 2008 Cour de cassation

     Sur le principe conventionnel de l’égalité des armes

    La cour de cassation a jugé que le fait  d’occuper une position dominante dans l’accès aux informations pertinentes créait un déséquilibre au détriment de l’exproprié

    Comme l’a précisé le rapport 2008 de la cour de cassation, si les pouvoirs publics ont modifié la réglementation en matière d’expropriation pour appliquer cette jurisprudence, rien n’a été modifié dans le cadre des procédures d’évaluations administratives  et ce malgré les nombreuses promesses officielles

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  • LE GUIDE DGI DE L'EVALUATION

    LE GUIDE DE L'EVALUATION

    En mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes

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