LE CADASTRE EN FRANCE

LE GUIDE DE L'EVALUATION PAR L'ADMINISTRATION FISCALE 

Estimation immobilière

Estimation immobilière gratuite et en ligne avec l'outil DrimEstim ! Rentrez les caractéristiques de votre appartement ou maison et obtenez le prix de votre bien immobilier gratuitement.

L’information légale sur le patrimoine immobilier.

Document cadastral ou hypothécaire : plan et matrice cadastrale, situation patrimoniale de personne ou hypothécaire de bien . 

Patrimoine infos 

A quand l’accès public au fichier immobilier ?

Cass 3^e chambre civile, 9 avril 2008 (Bull. n° 65, pourvoi n° 07-14.411)

Les services fiscaux envisagent de créer en 2010 une version grand public du logiciel ŒIL qui s'appellerait PATRIN, ce qui suppose de supprimer les références aux noms des acheteurs et des vendeurs. La règle d’une évaluation contradictoire entre l’administration et le citoyen sera alors observée. 

Accès au fichier des notaires .

IMMO NOTAIRES ARGUS : Comparez avant d'acheter ou de vendre

Ces informations  permettent de comparer le prix d’un bien immobilier avec ceux de maisons ou d’appartements ayant fait l’objet d’une vente à proximité.

Ces données chiffrées sur les prix de l'immobilier ancien (plus de 5 ans) en Ile-de-France sont issues de la Base BIEN (Base d'Informations Economiques Notariales), base de données constituée par les notaires de Paris-Ile-de-France à partir des actes de vente passés dans les études de notaires.

L’achat, le paiement et la livraison immédiate de ces données sont effectués en ligne de manière totalement dématérialisée et sécurisée.

Le prix de la commande est de 10 €. Toute commande nécessite de disposer d’une adresse e-mail valable. Vous disposerez d'un délai de 7 jours pour consulter en ligne votre commande.

  FRAUDE FISCALE A L ISF  

Les tribunes EFI sur le pénal fiscal

SOUS EVALUATION FRAUDE FISCALE ET  ISF

La  jurisprudence sur l’application des sanctions correctionnelles de la fraude fiscale en matière  d’enregistrement sont exceptionnelles sauf  si il y a des preuves de manœuvres frauduleuses

L’article 1741 du code des impôts

La cour de cassation  vient de confirmer l’application de l’article 1741 du code des impôts  

en cas de sous évaluation de biens

dans le cadre de l’ISF et de donation partage

Cour de cassation,Chambre criminelle, 30 juin 2010, 09-86.249, Inédit 

La cour d'appel de TOULOUSE, chambre correctionnelle avait  par arrêt du 10 septembre 2009 condamné pour fraude fiscale Michel X pour avoir souscrit des déclarations minorées relatives à l’ISF et pour avoir minoré la valeur déclarée des immeubles donnés au titre d’une donation-partage.

La cour de cassation a confirme l’arrêt

- Alors que les droits étaient contestés devant le « tribunal administratif « (note deP. Michaud il faut lire à mon avis du tribunal de grande instance )

aux motifs propres que le fait que Michel X... ait introduit une action en contestation devant le tribunal administratif n'interdit pas à la juridiction pénale de statuer en apportant sa propre appréciation sur l'existence et l'étendue de la dissimulation fiscale ;

-Il convient de préciser que le contribuable était un officier public

« la profession de Michel X..., visée par les premiers juges, est une circonstance de fait permettant de conclure que, mieux que tout autre, il était informé de la valeur réelle des biens composant son patrimoine et que, de ce fait, la minoration de leur valeur ne résultait pas d'une méconnaissance mais, au contraire, d'une volonté délibérée de fraude

Michel X... ne s'expliquait pas sur l'omission de déclarer des biens composant l'actif imposable ; que, étant notaire de longue date, il ne pouvait ignorer les prix pratiqués en 2004 et il n'ignorait pas les règles applicables en matière de déclaration fiscale ; que les minorations sont constantes et plurielles « 

Note de P Michaud :

L'objectif de cette tribune n'est pas d'affoler les populations alors que depuis de trés nombreuses années le nombre de condamnations pour fraude fiscale reste stable -environ 1000 par an- et que les sanctions ne sont pas "exhorbitantes ".

Mais nous savons tous que la sanction pénale a plusieurs objectifs, notamment celui de l'exemplarité .

 Depuis un certain temps, la DGFIP recherchait des situations exemplaires de fraude fiscale aux droits d’enregistrements notamment en cas de sous évaluation de biens   hors les situations de manœuvres frauduleuses ou déguisées.

 La situation jugée  par la cour de cassation est d’autant plus exemplaire que le contribuable était un notaire.

L’objectif politique de correctionnaliser  cette sous  évaluation  n’est pas de renvoyer en correctionnel nos concitoyens cachotiers et sous évaluateurs mais de rendre public  l’existence d’un risque fiscal potentiel et ce tant  pour les contribuables que pour leurs conseils en matière de droits d'enregistrement et sans oublier la taxe de 3%

LE GUIDE ADMINISTRATIF DE L'EVALUATION éd 2007

ACCORD FISCAL PREALABLE D'EVALUATION 

La commission de conciliation : une protection

Excepté l'abattement légal de 30 % ( à compter du 1er  janvier 2008)sur la valeur de la résidence principale il n'existe pas d'autre décote fiscale officiellement admise. Il faut donc faire preuve de prudence.

Attention, le délai de reprise maximum de l'administration passe  de 10 à 6 ans pour les contrôles commencés après le 1er juin 2008

POSITION ADMINISTRATIVE 

L'administration avait déjà  affirmé à plusieurs reprises qu'aucun abattement ne pouvait être applicable, quelle que soit la nature du bien (notamment

Nouveau BOI du 11 septembre 2007  7S -4-07

Rép. Poniatowski, " JO AN " 15 avril 1996, p. 2026).

La Cour de cassation a confirmé cette doctrine administrative à propos de l'évaluation des titres de sociétés cotées

(Com. 20 octobre 1998, " Lansard ",).

POSITION DE JURISPRUDENCE

A PRINCIPE  

La jurisprudence a précisé que la valeur de titres non cotés " est égale au prix qui pourrait être obtenu, au 1er janvier de l'année d'imposition, par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve le bien " (notamment

Com. 10 mai 1994, n° 1124 D Aff Chabran).

B APPLICATION  

DECOTE ADMISE

 -          décote admise si liée à la présence d'une clause d'agrément pour la cession des titres (Com. 1er avril 1997, n° 95-12. 723 Aff Marion)

-         décote admise au titre d'une participation simplement minoritaire de l'associé dans la société (Com. 6 mai 2003, n° 748 F-D, " Cts Dupouy ").  Ces solutions ont été rendues en matière de droits de mutation par décès,mais ces  règles d'évaluation sont, conformément à l'article 885 S, les mêmes en matière d'ISF.

DECOTE REFUSEE:VERS UN DURCISSEMENT  

         A En cas de démembrement  entre nue propriété et usufruit

Com. 20 mars 2007,N°  05-16751

La Cour de cassation s'aligne sur les positions de l'administration fiscale en rappelant que l'article 885 G a justement " pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur la solidarité sur la fortune et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet serait de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement "

Le démembrement de propriété sur titres non cotés ne serait donc source d'aucune décote possible sur la valeur déclarée dans le cadre de l'ISF.  

           B En cas d indivision successorale

Cass Com 20 mars 2007. n°05-17139     

La Cour de Cassation vient de juger « l'état d'indivision dans lequel se trouvent les héritiers sur la pleine propriété du bien reçu par succession n'affecte pas la valeur de ce bien au jour de sa transmission ».

En clair, la valeur des titres au jour du décès ne peut être minorée en raison de cette indivision postérieure.  

C En cas de  clause d'interdiction d'aliéner 

(Cass.com. 5 février 2007 n°05-12939

La cour de cassation vient de décider que des titres donnés avec interdiction temporaire d aliéner et de nantir devaient  être évalués sans tenir compte de ces contraintes .

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Je blogue l'analyse de bon sens de mon ami et confrère Jean Yves Mercier paru dans le MONDE du 24 février 2008        

 Les nouvelles règles fiscales sur les succession en 2008

CHRISTINE ET JEAN ont reçu en héritage de leur père Robert, décédé en 2002, une villa située en bord de mer que celui-ci possédait en propre pour l'avoir lui-même reçue de ses parents. Ce bien n'avait donc pas fait partie de la communauté constituée entre Robert et son épouse, décédée avant lui.

Christine et Jean se retrouvent chaque été dans cette villa avec leurs familles respectives. La cohabitation devient toutefois difficile, car chaque branche a maintenant des enfants mariés et des petits-enfants. L'état d'entretien laisse à désirer, car ni la soeur ni le frère ne se sentent pleinement responsables du devenir de cette villa, restée indivise entre eux.

Ils songent à la vendre. Entre l'estimation qui en a été faite dans la déclaration de succession (200 000 euros) et sa valeur de marché actuelle (450 000 euros), la plus-value est importante. Que leur resterait-il à chacun, tous impôts et frais déduits, s'ils vendaient la villa à ce prix, sachant que les frais d'agence se monteraient à 20 000 euros ? Quel serait l'impôt sur la plus-value ?

Le prix de revient (les 200 000 euros retenus pour le calcul des droits de succession) devrait être augmenté de la part des droits en cause et des honoraires du notaire afférents à la transmission de l'immeuble qui s'est opérée en 2002 et de la majoration forfaitaire de 15 % qui s'applique aux cessions des biens acquis depuis plus de cinq ans. Soit un prix de revient corrigé de 262 000 euros. Le prix de cession net de la commission d'agence serait de 430 000 euros, d'où une plus-value brute de 168 000 euros. Dans la perspective d'une vente courant 2008, cette plus-value serait réduite de 10 % - abattement applicable pour chaque année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième. Le plus-value imposable serait donc de 151 200 euros et l'impôt correspondant, au taux forfaitaire de 27 %, de 40 824 euros. Les disponibilités dégagées par la vente seraient de 389 176 euros, soit 194 588 euros chacun.

Christine note que, si elle devait réinvestir ce qui lui revient de cette vente dans une villa équivalente, il lui faudrait débourser un total de 286 912 euros.  

Elle propose donc à Jean de lui racheter sa part indivise pour la moitié de la valeur estimée de la villa : 225 000 euros. Dans ce cas, il s'agira, non pas d'une vente, mais d'un partage avec soulte d'un bien acquis par succession. Pas de frais d'agence, pas d'impôt de plus-value. Seuls seront dus des droits de mutation limités à 1,10 % de la valeur de la villa et les frais de l'acte notarié (2 %).

Ce traitement favorable tient aux dispositions du code civil qui confèrent un effet simplement déclaratif au partage entre indivisaires des biens issus d'une succession. L'attributaire, même s'il doit verser une soulte pour désintéresser le copartageant, est réputé être devenu l'entier propriétaire du bien depuis la date d'ouverture de la succession, ce qui exclut que le bénéficiaire de la soulte puisse être considéré comme ayant cédé à titre onéreux ses droits indivis.  

Jean est séduit par cette proposition. Il recevra 30 412 euros de plus que ce qu'il pouvait escompter de la vente à un tiers. Christine aura investi 225 000 euros plus les frais de l'ordre de 2 % de 450 000 euros (9 000 euros), soit 234 000 euros. Soit nettement moins que les 286 912 euros qu'elle aurait dû investir pour acquérir une autre villa comparable. Elle sera entièrement propriétaire de la villa en 2002. Dans neuf ans, la cession de celle-ci échappera à toute imposition de plus-value.

1) La commission de conciliation et le non résident

2) Les comités administratifs pour les entreprises en difficulté

3) La commission des infractions fiscales (C.I.F.)

4) Le comité du contentieux fiscal, douanier et des changes

5) La commission départementale et le non résident

6) L’abus de droit et le C.C.R.A.D.

 7) Procédure d'accord préalable en matière de prix de transfert

Dans le cadre de l'analyse de la procédure contentieuse fiscale, nous analyserons les différentes commissions qui ont ,en droit, pour objet de protéger le contribuables

I La commission départementale de conciliation

L'intervention de la commission de conciliation est possible lorsque l'administration relève une insuffisance des prix ou des évaluations en matière d’ISF ou de droit de succession et que l'insuffisance porte sur un immeuble, un fonds de commerce, une clientèle, un droit au bail, un navire ou un bateau, ainsi que sur des biens meubles corporels et des titres non cotés.

LES TEXTES   LPF art. L 59 et  art. R 59-1  cliquer

Documentation administrative . 13 M-34, 14 mai 1999.   cliquer

Le désaccord entre le contribuable , résident ou non résident peut être soumis, pour avis, à la commission qui peut être saisie par l'administration ou par le contribuable sauf en cas de taxation d’office.

ATTENTION, le contribuable dispose, à cette fin, d'un délai de trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration rejetant ses observations.et ce sous peine d’irrecevabilité  

Il peut adresser sa demande soit à l'administration (qui doit obligatoirement y donner suite, sous peine d'irrégularité de la procédure), soit directement soit au secrétariat de la commission.

Cette saisine, qui entraîne sursis à l'établissement de l'imposition jusqu'à la notification de l'avis rendu par la commission.

 L'avis de la commission est notifié au redevable par l'administration qui l'informe, en même temps, du chiffre qu'elle se propose de retenir comme base d'imposition (notification non interruptive de prescription).

 La procédure devant la commission est donc toujours préalable à la mise en recouvrement Ensuite l'impôt est mis en recouvrement et la procédure de contentieux fiscal peut alors s’appliquer

Règles de preuve  LPF art. L 192 cliquer

Par ailleurs,dans l'hypothèse où, après la mise en recouvrement, le contribuable désire présenter une demande en décharge ou en réduction de l'imposition par voie de réclamation contentieuse, l'administration supporte la charge de la preuve quel que soit l'avis rendu par la commission. Sauf exceptions