a Commission départementale de conciliation (CDC), PATRICK MICHAUD , avocat

•  

B. Incompétence sur les questions de pur droit

La commission n'a pas compétence pour trancher les litiges portant sur la qualification juridique des opérations ou des biens, tels que :

• L'exonération ou la qualification d'un bien en tant qu'actif professionnel exonéré au titre de l'IFI (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Règles applicables à certains impôts, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; BOI-PAT-IFI-60-10 § 100) ;
• La qualification d'une personne morale en société à prépondérance immobilière lorsque le montant des bases déclarées n'est pas lui-même discuté (dans un litige portant sur la taxation de parts de société forestière, la cour d'appel de Paris a jugé que la CDC était incompétente pour apprécier la prépondérance immobilière, question de droit autonome de l'évaluation : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 17 juin 2019, n° 18/09250) ;
• L'octroi d'abattements dont le principe dépend exclusivement d'un débat de qualification légale (Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 25 septembre 2008, n° 08/05149).

C. Composition et compétence territoriale

La commission compétente est celle du département où est situé l'immeuble (art. 1653 B CGI). Elle est composée de manière paritaire sous la présidence d'un magistrat du siège désigné par arrêté ministériel, et comprend des agents de l'administration des finances publiques, un notaire ainsi que des représentants des contribuables (commerçants, industriels, propriétaires ruraux ou urbains) (art. 1653 A CGI).

II. Déroulement de la procédure de conciliation

Rectification contradictoire (art. L. 55 LPF)
                     │
Observations du redevable (30 jours)
                     │
Réponse aux observations - n° 3926 (Persistance du désaccord)
                     │
Demande de saisine de la CDC (Délai franc de 30 jours)
                     │
Notification de l'avis motivé de la CDC (Levée de la suspension)
                     │
Mise en recouvrement de l'imposition

A. Saisine et délai

La saisine s'inscrit dans la procédure de rectification contradictoire (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Règles applicables à certains impôts, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; art. L59 LPF).

• À la suite de la notification d'une proposition de rectification et en cas de persistance du désaccord matérialisé par la réponse aux observations du contribuable (formulaire n° 3926), le redevable ou l'administration peut demander la saisine de la CDC (BOI-PAT-IFI-60-10 § 100).
• La demande du contribuable doit être formulée dans le délai de 30 jours francs à compter de la réception de la réponse aux observations (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de l’article L. 64 du LPF, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de rectification contradictoire, par É. Quentin et Z. de Dampierre).

B. Garanties du contradictoire et suspension du recouvrement

• Convocation et dossier : Les contribuables sont convoqués au moins trente jours avant la date de la séance et peuvent se faire entendre, présenter des observations écrites et se faire assister par le conseil de leur choix (art. R*59 B-1 LPF).
• Effet suspensif : La saisine régulière suspend la mise en recouvrement jusqu'à la notification de l'avis rendu par la commission (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de l’article L. 64 du LPF, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de rectification contradictoire, par É. Quentin et Z. de Dampierre).

III. Méthodologie d'évaluation et portée de l'avis de la commission

A. Principes de valorisation de l'immeuble

La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix que le jeu de l'offre et de la demande aurait permis d'obtenir à la date du fait générateur (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 18 juillet 1989, 87-19.444, Publié au bulletin, Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 12 mai 2004, 01-13.697, Publié au bulletin).

• Méthode par comparaison : L'évaluation doit être opérée par référence à des mutations de biens intrinsèquement similaires antérieures au fait générateur, sans que soit exigée une identité absolue de surface, d'époque ou de localisation stricte (l'administration pouvant s'appuyer sur des termes de comparaison situés dans des communes avoisinantes : Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section a, 28 avril 2026, n° 25/00040 ; Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00269 ; Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00268).
• Pondération et abattements : L'évaluation peut intégrer une pondération des surfaces (Cour de cassation, Chambre commerciale, 30 septembre 2020, 18-15.748, Inédit). En cas de cumul de décotes (décote d'occupation et décote d'indivision), celles-ci ne s'additionnent pas mais s'appliquent successivement : d'abord la décote pour occupation sur la valeur vénale totale, puis le calcul de la quote-part indivise sur laquelle s'applique la décote pour indivision (Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 15 juillet 2025, n° 23/00568 ; Tribunal Judiciaire de Paris, 9e chambre 1re section, 21 janvier 2026, n° 23/13230).
• Motivation de l'avis : L'avis de la commission est suffisamment motivé dès lors qu'il décrit les spécificités du bien et détaille les éléments de comparaison annexés (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 juillet 2003, 00-16.916, Inédit).

IV. Conséquences de l'avis sur la charge de la preuve et voies de recours

A. Dévolution de la charge de la preuve

L'avis rendu par la commission ne lie ni l'administration ni le juge de l'impôt, mais conditionne la dévolution de la charge probatoire (Conseil d'Etat, Avis 9 / 8 SSR, du 23 avril 1997, 183969, publié au recueil Lebon) :

• Taxation conforme à l'avis de la commission : Lorsque l'administration assoit les redressements en se conformant à l'avis rendu par la CDC, la charge de la preuve est renversée : il incombe au contribuable d'établir devant le juge le caractère exagéré de l'évaluation retenue (art. L192 LPF ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Régime de la preuve (LPF, art. L. 191 à L. 195 A), par E. Joannard-Lardant ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 7 novembre 1989, 88-15.282, Publié au bulletin ; Cour administrative d'appel de Nancy, du 14 novembre 1991, 90NC00566 90NC00573, inédit au recueil Lebon ; Cour administrative d'appel de Paris, 10 mars 2016, n° 14PA03446).
• Taxation non conforme ou irrégularité substantielle : Si l'administration refuse de suivre l'avis ou s'il s'est avéré irrégulier, l'administration supporte la charge de prouver le bien-fondé de son évaluation (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Régime de la preuve (LPF, art. L. 191 à L. 195 A), par E. Joannard-Lardant ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 15 décembre 1986, 85-12.270., Publié au bulletin).
• Déclaration d'incompétence : Lorsque la commission s'est déclarée à juste titre incompétente, aucun avis n'est réputé rendu au fond (Cour de cassation, Chambre commerciale, 12 juillet 2011, 10-18.471, Publié au bulletin).

B. Expertise judiciaire de droit

En matière de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière, si le contribuable conteste l'évaluation retenue par l'administration à la suite de l'avis de la CDC devant le tribunal judiciaire, la désignation d'un expert judiciaire est de droit dès lors qu'elle est sollicitée par le contribuable (dans un litige d'évaluation immobilière, la Cour de cassation a censuré les juges du fond qui avaient refusé d'ordonner l'expertise sous prétexte que l'avis de la CDC était suffisant : Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 4 décembre 1990, 89-15.917, Publié au bulletin ; Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 7 mars 2024, n° 22/06530).

V. Tableau récapitulatif des sources

Référence	Apport juridique	Intérêt pratique pour le dossier
art. L59 B LPF	Définit la compétence matérielle de la commission sur les insuffisances de prix ou d'évaluation (droits d'enregistrement, IFI).	Base légale de la compétence d'attribution pour l'évaluation immobilière.
art. 1653 A CGI	Fixe la composition paritaire de la commission départementale présidée par un magistrat du siège.	Garantit l'impartialité et la régularité de la composition de l'organe.
art. 1653 B CGI	Attribue la compétence territoriale à la commission du lieu de situation de l'immeuble.	Détermine l'autorité administrative territorialement compétente.
art. L59 LPF	Prévoit la saisine de la commission en cas de désaccord persistant à la demande du contribuable ou du fisc.	Ouvre le droit à l'intervention de l'organisme de conciliation.
art. R*59 B-1 LPF	Impose une convocation au moins 30 jours à l'avance et consacre le droit d'être assisté ou représenté.	Fixe les garanties de procédure et le respect des droits de la défense.
art. L192 LPF	Régit la dévolution de la charge de la preuve en fonction du sens et du respect de l'avis de la commission.	Règle probatoire centrale en cas de poursuite du contentieux devant le juge.
(Le Fiscal: Fiscalité de la transmission... > ... > Impôt sur la fortune immobilière (IFI), par C. Pourreau)	Précise la compétence de la CDC en matière d'évaluation immobilière à l'IFI et son incompétence sur la qualification d'actif professionnel.	Confirme l'application du mécanisme de conciliation au contentieux IFI.
(Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Règles applicables à certains impôts, par É. Quentin et Z. de Dampierre)	Détaille l'articulation entre procédure contradictoire de l'art. L. 55 LPF et saisine de la commission.	Cadre la phase précontentieuse de rectification.
(Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Régime de la preuve (LPF, art. L. 191 à L. 195 A), par E. Joannard-Lardant)	Analyse la charge probatoire pesant sur l'administration ou le contribuable selon la conformité à l'avis.	Sécurise la stratégie contentieuse devant le tribunal.
(Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de l’article L. 64 du LPF, par É. Quentin et Z. de Dampierre)	Énonce le caractère de délai franc (30 jours) pour la saisine et la suspension de la mise en recouvrement.	Détermine les délais impératifs pour agir sans forclusion.
(Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de rectification contradictoire, par É. Quentin et Z. de Dampierre)	Précise l'exigence d'une notification de l'avis avant toute mise en recouvrement.	Sanctionne tout recouvrement prématuré avant réception de l'avis.
BOI-CF-CMSS-40-20 § 40	Rappelle les actes et déclarations entrant dans le champ de la commission départementale de conciliation.	Précise la doctrine administrative sur le champ d'intervention.
BOI-CF-CMSS-40-20 § 20	Détaille les transmissions immobilières et droits réels éligibles à la procédure.	Consolide le périmètre des contestations recevables.
BOI-PAT-IFI-60-10 § 100	Confirme la saisine possible en matière d'IFI et l'exclusion des questions de qualification professionnelle.	Applique la doctrine administrative au contentieux de la détention immobilière.
Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 17 juin 2019, n° 18/09250	Déclare la commission incompétente pour trancher la prépondérance immobilière d'une société.	Délimite la frontière entre débat d'évaluation et débat de qualification juridique.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 4 décembre 1990, 89-15.917, Publié au bulletin	Énonce que l'expertise judiciaire sollicitée par le contribuable est de droit devant le juge civil de l'impôt.	Ouvre un recours effectif à l'expertise nonobstant un avis défavorable de la CDC.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 18 juillet 1989, 87-19.444, Publié au bulletin	Définit la valeur vénale réelle comme le prix issu du jeu de l'offre et de la demande au jour du fait générateur.	Base jurisprudentielle de la valorisation vénale.
Conseil d'Etat, Avis 9 / 8 SSR, du 23 avril 1997, 183969, publié au recueil Lebon	Confirme que le sens de l'avis de la commission n'a d'autre portée que la dévolution de la charge de la preuve.	Fixe la valeur juridique de l'avis consultatif.
Cour de cassation, Chambre commerciale, 30 septembre 2020, 18-15.748, Inédit	Valide l'évaluation de la surface pondérée entérinée par la commission de conciliation.	Exemple d'application judiciaire des critères techniques de valorisation.
Cour administrative d'appel de Paris, 10 mars 2016, n° 14PA03446	Applique la règle selon laquelle l'imposition conforme à l'avis fait peser la charge de la preuve sur le contribuable.	Illustration contentieuse de l'article L. 192 LPF.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 7 novembre 1989, 88-15.282, Publié au bulletin	Confirme la charge de la preuve à l'égard de l'héritier lorsque l'évaluation fiscale suit l'avis de la CDC.	Confirme le risque probatoire en cas d'avis défavorable entériné par le fisc.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 15 décembre 1986, 85-12.270., Publié au bulletin	Juge que les vices affectant l'avis de la commission laissent la charge de la preuve à l'administration.	Permet d'invoquer les vices de séance pour neutraliser le renversement de charge.
Cour administrative d'appel de Nancy, du 14 novembre 1991, 90NC00566 90NC00573, inédit au recueil Lebon	Rappelle la dévolution de la charge de la preuve en cas d'avis favorable au redressement.	Appui sur l'obligation probatoire du contribuable demandeur.
Cour de cassation, Chambre commerciale, 12 juillet 2011, 10-18.471, Publié au bulletin	Précise qu'en cas d'incompétence de la commission, celle-ci n'a pas rendu d'avis au fond.	Écarte toute conséquence sur la preuve en l'absence d'examen au fond.
Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 15 juillet 2025, n° 23/00568	Impose l'application successive et non cumulative des abattements d'occupation et d'indivision.	Fixe la règle de calcul arithmétique des décotes immobilières.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 12 mai 2004, 01-13.697, Publié au bulletin	Retient l'occupation du bien comme un élément constitutif affectant sa valeur vénale.	Justifie la minoration de la base vénale en cas d'occupation du bien.
Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 25 septembre 2008, n° 08/05149	Confirme l'incompétence de la commission sur les problématiques juridiques conditionnant un abattement.	Rappelle l'office strictement factuel et économique de la CDC.
Tribunal Judiciaire de Paris, 9e chambre 1re section, 21 janvier 2026, n° 23/13230	Exige la justification factuelle des taux de décote pour occupation et indivision à l'IFI.	Précise les exigences de preuve pour obtenir une minoration d'assiette.
Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00269	Rappelle les critères des termes de comparaison (biens intrinsèquement similaires).	Cadre les éléments de motivation requis pour contester une évaluation.
Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00268	Valide la pertinence de biens de référence proches sans exiger une identité parfaite.	Permet d'apprécier la pertinence des références retenues par le fisc.
Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section a, 28 avril 2026, n° 25/00040	Consacre la méthode comparative comme la méthode de principe pour l'évaluation de la valeur vénale.	Exclut les méthodes analytiques isolées au profit des transactions réelles du marché.
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 juillet 2003, 00-16.916, Inédit	Fixe les conditions de motivation de l'avis de la CDC au regard des termes de comparaison annexés.	Permet de vérifier la validité formelle et matérielle de l'avis émis.
Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 7 mars 2024, n° 22/06530	Ordonne une expertise judiciaire en l'absence de termes de comparaison valables sur le marché.	Illustre la mise en œuvre pratique de l'expertise de droit de l'art. R* 202-3 LPF.