,AVOCAT FISCALISTE PARIS, ANCIEN INSPECTEUR DES IMPÔTS,PATRICK MICHAUD

B. Incompétence sur les questions de pur droit

La commission n'a pas compétence pour trancher les litiges portant sur la qualification juridique des opérations ou des biens, tels que :

• L'exonération ou la qualification d'un bien en tant qu'actif professionnel exonéré au titre de l'IFI (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Règles applicables à certains impôts, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; BOI-PAT-IFI-60-10 § 100) ;
• La qualification d'une personne morale en société à prépondérance immobilière lorsque le montant des bases déclarées n'est pas lui-même discuté (dans un litige portant sur la taxation de parts de société forestière, la cour d'appel de Paris a jugé que la CDC était incompétente pour apprécier la prépondérance immobilière, question de droit autonome de l'évaluation : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 17 juin 2019, n° 18/09250) ;
• L'octroi d'abattements dont le principe dépend exclusivement d'un débat de qualification légale (Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 25 septembre 2008, n° 08/05149).

C. Composition et compétence territoriale

La commission compétente est celle du département où est situé l'immeuble (art. 1653 B CGI). Elle est composée de manière paritaire sous la présidence d'un magistrat du siège désigné par arrêté ministériel, et comprend des agents de l'administration des finances publiques, un notaire ainsi que des représentants des contribuables (commerçants, industriels, propriétaires ruraux ou urbains) (art. 1653 A CGI).

II. Déroulement de la procédure de conciliation

Rectification contradictoire (art. L. 55 LPF)
                     │
Observations du redevable (30 jours)
                     │
Réponse aux observations - n° 3926 (Persistance du désaccord)
                     │
Demande de saisine de la CDC (Délai franc de 30 jours)
                     │
Notification de l'avis motivé de la CDC (Levée de la suspension)
                     │
Mise en recouvrement de l'imposition

A. Saisine et délai

La saisine s'inscrit dans la procédure de rectification contradictoire (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Règles applicables à certains impôts, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; art. L59 LPF).

• À la suite de la notification d'une proposition de rectification et en cas de persistance du désaccord matérialisé par la réponse aux observations du contribuable (formulaire n° 3926), le redevable ou l'administration peut demander la saisine de la CDC (BOI-PAT-IFI-60-10 § 100).
• La demande du contribuable doit être formulée dans le délai de 30 jours francs à compter de la réception de la réponse aux observations (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de l’article L. 64 du LPF, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de rectification contradictoire, par É. Quentin et Z. de Dampierre).

B. Garanties du contradictoire et suspension du recouvrement

• Convocation et dossier : Les contribuables sont convoqués au moins trente jours avant la date de la séance et peuvent se faire entendre, présenter des observations écrites et se faire assister par le conseil de leur choix (art. R*59 B-1 LPF).
• Effet suspensif : La saisine régulière suspend la mise en recouvrement jusqu'à la notification de l'avis rendu par la commission (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de l’article L. 64 du LPF, par É. Quentin et Z. de Dampierre ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Procédure de rectification contradictoire, par É. Quentin et Z. de Dampierre).

III. Méthodologie d'évaluation et portée de l'avis de la commission

A. Principes de valorisation de l'immeuble

La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix que le jeu de l'offre et de la demande aurait permis d'obtenir à la date du fait générateur (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 18 juillet 1989, 87-19.444, Publié au bulletin, Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 12 mai 2004, 01-13.697, Publié au bulletin).

• Méthode par comparaison : L'évaluation doit être opérée par référence à des mutations de biens intrinsèquement similaires antérieures au fait générateur, sans que soit exigée une identité absolue de surface, d'époque ou de localisation stricte (l'administration pouvant s'appuyer sur des termes de comparaison situés dans des communes avoisinantes : Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section a, 28 avril 2026, n° 25/00040 ; Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00269 ; Cour d'appel de Chambéry, 1re chambre, 11 avril 2023, n° 21/00268).
• Pondération et abattements : L'évaluation peut intégrer une pondération des surfaces (Cour de cassation, Chambre commerciale, 30 septembre 2020, 18-15.748, Inédit). En cas de cumul de décotes (décote d'occupation et décote d'indivision), celles-ci ne s'additionnent pas mais s'appliquent successivement : d'abord la décote pour occupation sur la valeur vénale totale, puis le calcul de la quote-part indivise sur laquelle s'applique la décote pour indivision (Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 15 juillet 2025, n° 23/00568 ; Tribunal Judiciaire de Paris, 9e chambre 1re section, 21 janvier 2026, n° 23/13230).
• Motivation de l'avis : L'avis de la commission est suffisamment motivé dès lors qu'il décrit les spécificités du bien et détaille les éléments de comparaison annexés (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 juillet 2003, 00-16.916, Inédit).

IV. Conséquences de l'avis sur la charge de la preuve et voies de recours

A. Dévolution de la charge de la preuve

L'avis rendu par la commission ne lie ni l'administration ni le juge de l'impôt, mais conditionne la dévolution de la charge probatoire (Conseil d'Etat, Avis 9 / 8 SSR, du 23 avril 1997, 183969, publié au recueil Lebon) :

• Taxation conforme à l'avis de la commission : Lorsque l'administration assoit les redressements en se conformant à l'avis rendu par la CDC, la charge de la preuve est renversée : il incombe au contribuable d'établir devant le juge le caractère exagéré de l'évaluation retenue (art. L192 LPF ; Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Régime de la preuve (LPF, art. L. 191 à L. 195 A), par E. Joannard-Lardant ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 7 novembre 1989, 88-15.282, Publié au bulletin ; Cour administrative d'appel de Nancy, du 14 novembre 1991, 90NC00566 90NC00573, inédit au recueil Lebon ; Cour administrative d'appel de Paris, 10 mars 2016, n° 14PA03446).
• Taxation non conforme ou irrégularité substantielle : Si l'administration refuse de suivre l'avis ou s'il s'est avéré irrégulier, l'administration supporte la charge de prouver le bien-fondé de son évaluation (Le Fiscal: Contrôle de l’impôt > ... > Régime de la preuve (LPF, art. L. 191 à L. 195 A), par E. Joannard-Lardant ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 15 décembre 1986, 85-12.270., Publié au bulletin).
• Déclaration d'incompétence : Lorsque la commission s'est déclarée à juste titre incompétente, aucun avis n'est réputé rendu au fond (Cour de cassation, Chambre commerciale, 12 juillet 2011, 10-18.471, Publié au bulletin).

B. Expertise judiciaire de droit

En matière de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière, si le contribuable conteste l'évaluation retenue par l'administration à la suite de l'avis de la CDC devant le tribunal judiciaire, la désignation d'un expert judiciaire est de droit dès lors qu'elle est sollicitée par le contribuable (dans un litige d'évaluation immobilière, la Cour de cassation a censuré les juges du fond qui avaient refusé d'ordonner l'expertise sous prétexte que l'avis de la CDC était suffisant : Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 4 décembre 1990, 89-15.917, Publié au bulletin ; Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 7 mars 2024, n° 22/06530).

V. Tableau récapitulatif des sources