SCI : QUEL RÉGIME FISCAL CHOISIR ?

L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS).

La détermination du régime fiscal est très importante car elle emporte des différences dans le montant des impôts à payer tant en cours d’exploitation qu’en cas de cession et donc de l imposion de la plus value ET DE SA DISTRIBUTION

Calculer l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR)

 

Quel régime d'imposition choisir entre l'IR et l'IS ?

 

 

Barèmes de l'IS et de l'IR

Barème de l’impôt sur les sociétés en 2017

Barème de l’impôt sur le revenu en 2017

15% entre 0 et 38.120 €
28% entre 38120 € et 75.000 €
33,33% au-delà de 75.000 €

0% Jusqu'à 9.710 €
14 % entre 9.711 € et 26.818 €
30 % entre 26.818 € et 71.898 €
41 % entre 71 898 € et 152.260 €
45 % au-delà de 152.261 €

 

 Cette seule information ne suffit pas pour choisir l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Dans une société soumise à l'IS, si le bénéfice après impôt est mise en réserve, l'entreprise ne paie pas d'impôt supplémentaire. En revanche, si le bénéfice après impôt distribué sous forme de dividendes est soumis à l'impôt sur le revenu, de même que toute rémunération du dirigeant. Dans une société soumise à l'IR, le dirigeant tire son revenu du résultat imposable, sa rémunération n'est pas déductible et il n'est pas possible de verser des dividendes.

A la création d'une SARL ou d'une SAS, on peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) pendant 5 ans ou l'impôt sur les sociétés (IS). Choisir l'IR ou l'IS nécessite d'étudier de nombreux paramètres : rémunération du dirigeant, dividendes, réductions d'impôts. Nous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour choisir un régime fiscal optimal

LA SCI SOUMISE A l’IMPOT SUR LE REVENU (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

- d’abord les loyers sont imosés sur l’encaissement c'est-à-dire lorsqu’ils sont effectivement payés alors  qu’avec l’IS , ils sont imposble des leurs facturation m^me si ils osnt impayés

-    Comme pour un investissement « en direct », la SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. Dans ce cas, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel ;

-    En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.

-    L’associé peut aussi choisir le régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15.000 €.

- la sci n’est pas soulise aux obligations de tenu d’une comptabilité commerciale

Quels sont les principaux inconvénients de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

-    La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;mais elle n’est pas assujettie aux cotisations sociales du salariat ou du RSI

-    Une SCI soumise à l’IR doit avoir un objet civil. Le risque pour une SCI de réaliser des actes de commerce à titre principal est sa requalification en société commerciale, l’imposition à l’IS et civilement, le fait que les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes nées de cette activité.

Cependant, il arrive que l’activité exercée par la société soit mixte  : son activité principale est civile et les opérations commerciales accessoires. Dans ce cas, l’accomplissement d’actes de commerce ne fait pas perdre la nature civile de la société.

  • Les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

La SCI SOUMISE A L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS) cliquez

L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés lors de la création d’une SCI ou en cours de vie.

Attention : ce choix est irrévocable. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est passée à l’IS.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI ?

-    Si la société ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voir neutraliser pour partie leur imposition.

En effet, les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €.

-    Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté (seuls les constructions sont déductibles, pas le terrain) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ;

De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.
-    La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société mais osnt imposable à l’impot sur le revenu et aux cotisations sociales

Quels sont les principaux inconvénients de cette option pour une SCI ?

-    L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux  qui pour un apport de bien immobilier sont de 5% sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente ;

-    Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values auxquelles sont rajoutées les amortissement déduits antérieurement sont imposables au titre de la plus-value au taux de l’impot sur les sociétés sans aucun abattement t33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette c'est-à-dire après déduction des  amortissements réalisés.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.

-    Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.

 

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